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HOME > コラム > 時事法律コラム > 「所有者不明土地問題の現象の一側面」

時事法律コラム
山田

2019/02/14

【民事】 所有者不明土地問題の現象の一側面

山田猛司

所有者不明土地問題がクローズアップされてから政府関係機関において様々な委員会を設置し、その問題解決を模索しているところです。

相続登記の義務化や所有権の絶対的放棄等が問題となっておりますが、それらは今後の解決手段として一定の効果を発揮するものと考えられます。

しかし、現時点における所有者不明土地を放っておいても超高齢化社会においては相続人を調査している最中にも新たな相続が発生することが往々にして起こりえます。つまり、現状を放っておけばさらに悪化することが確実なので、現状の改善及び将来への対策を同時にしなければならないということになります。

現状の改善をするにしても登記名義と所有者を一致させることが必要となりますので不動産登記簿の調査から入りますが、現在のコンピュータ化された登記事項証明書の他、閉鎖された不動産登記簿や土地台帳を閲覧する必要がある場合もあります。

昔の登記簿には住所の記載のないもの(変則登記という場合もあります。)や持分の記載のないものもあり、多数共有者の全員を掌握するのが大変困難な場合もあります。そして、共有者が判明したとしても相続が発生しており、相続人に連絡すると、面倒ごとに巻き込まれたくないという理由から相続放棄をされる方もいらっしゃいます。高齢者を狙った詐欺事件の多発がこんなところにも影響しているように思われます。

少子高齢化社会で相続が発生した場合の影響としては子供もなく、親もない場合が多く、相続人は自ずと兄弟姉妹となりますが、高齢者である兄弟は判断能力に問題がある場合もあり、所有者の特定には多くの困難が存在することが容易に予想されます。

個人の寿命より長く存在するであろう法人においても、時として当該法人が実在しない場合が多くあります。その原因には解散の他、本店移転、組織変更、合併等いろいろな原因があります。

合併等の場合にはそのすべての権利義務が承継されますので承継法人に対応を促せば解決する場合が多いのですが、事業譲渡や会社分割の場合は当該不動産に関する権利義務を承継しているかどうかといった問題もあります。

そして問題が一番多い「解散した法人」の場合には、商業登記簿さえ存在しない場合もあります。そういった場合には法人であっても不在者財産管理人の制度を活用することができることとされていますが、不動産の処分方法によっては株主や税務署との関係でも頭を悩ませる問題が山積しています。

商業登記簿の調査においてはある程度商業登記の知識がなければ調査も難しい場合があり、会社によっては本店移転と商号変更を繰り返すと調査不能に近い場合があります。

先日調査した会社では本店と商号が同一の二つの法人が存在し、なおかつ代表者が同一人でした。今では考えられないことですが、旧商法時代には類似商号による設立規制はありましたが、会社の目的(事業内容)が違えば本店と商号が同一であっても類似商号には該当しないので、外部からは全く区別のつかない会社が存在しえましたが、後に類似商号の問題ではなく違法性の問題として、同一本店同一商号の設立登記はできないこととなりました(昭和63年2月16日民四第712号民事局第四課長回答)。現在は会社法人等番号により別会社と判別できます。

そういった事態を受け「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」が平成30年法律第49号として成立し、平成30年11月15日から施行されていますが、その第40条において登記の特例が定められ、登記官が職権で所有権の登記名義人の死亡後長期間にわたり相続登記等がされていない土地である旨、その他当該探索の結果を確認するために必要な事項として法務省令で定めるものを登記所有権の登記に付記することができることとされています。また、当該土地について相続登記の申請を勧告することができることとなっていますのでこの付記登記や勧告により、所有者不明土地が減少することが期待されます。


(2019年2月執筆)

執筆者プロフィール

山田猛司 (ヤマダタケジ)

全国公共嘱託登記司法書士協会協議会会長
(公社)東京公共嘱託登記司法書士協会相談役
電子政府推進員(総務省)
東京経済大学現代法学部大学院「登記手続法研究」非常勤講師
成蹊大学法学部「不動産登記法」非常勤講師
駒沢大学法学研究所実務家コース「不動産登記法」指導員

<主な著作>

「会社分割と根抵当権」東京司法書士協同組合/平成16年・単著
「不動産登記はこう変わった!Q&A速報版」セルバ出版/平成16年・共著
「新不動産登記関係法令とその読み解き方」セルバ出版/平成17年、平成18年改訂・編著
「新不動産登記の改正実務Q&A」セルバ出版/平成18年・共著
「ケース別不動産取引登記の実務」新日本法規出版・加除式/平成21年・共著
「根抵当権の元本確定・実行」(『新担保・執行法講座第3巻』民事法研究会)/平成22年・佐藤歳二他編
「不動産登記法 半ライン申請特別講座」「極!不動産登記法」日本リーガルDVD講座/平成22年
「未処理・困難登記をめぐる実務」新日本法規出版/平成27年・編著
「抵当権・根抵当権に関する登記と実務」日本加除出版/平成28年・単著
「不動産 権利者の調査・特定をめぐる実務」新日本法規出版/平成31年・編著

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