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HOME > ニュース&ダイジェスト 税務・会計 > 税法最前線 > 「土地の相続税評価で鑑定評価額を認めず(2018年9月3日号・753)」

税法最前線

土地の相続税評価で鑑定評価額を認めず(2018年9月3日号・753)

裁判所、本件鑑定評価書の問題点を指摘し評価通達の評価額を採用

2018/09/03

土地の相続税評価で鑑定評価額を認めず
裁判所、本件鑑定評価書の問題点を指摘し評価通達の評価額を採用


不動産鑑定士による鑑定評価額が相続税法22条の時価として認められるか否かが問題となった税務訴訟で、納税者側が敗訴(東京地裁平成30年3月13日判決)。
地裁、本件鑑定評価書の問題点を指摘したうえで、本件鑑定評価額が時価(相続税評価額)であるとは認められないと判断。

 土地の相続税評価額をめぐる税務紛争ではしばしば、納税者側が不動産鑑定士による鑑定評価額を時価とすべきと主張することがある。今回紹介する裁判事例も、納税者側の鑑定評価額が相続税法22条の時価として採用できるか否かが問題となったものである。納税者側が主張する本件鑑定評価書では、取引事例比較法による比準価格より標準的画地の価格を求めたうえで、対象不動産の個別格差率を乗じて本件各土地の鑑定評価額が決定されていた。具体的には、適切な取引事例を選択し、取引価格に事情補正・時点修正・標準化補正を施した後に地域要因の比較を行い、個別的要因による減額をしたうえで、本件1土地(宅地)は4,000万円、本件2土地(雑種地)は3,600万円と査定されていた。裁判のなかで納税者側は、不動産鑑定士が作成した本件鑑定評価書における本件各土地の本件鑑定評価額を基に算出した価額をもって、時価とすべきである旨を主張した。これに対し課税当局側は、本件各土地の相続税評価額は評価通達による評価額(本件1土地は5,621万円、本件2土地は5,695万円)が相当であると反論した。
 裁判所はまず、本件各土地に関する評価通達の定めはいずれも合理的であるといえるから、その評価方法によっては適切に評価することができない特別の事情の存しない限り、これによってその土地を評価することには合理性があるというべきであるとした。そして本件鑑定評価額については、本件1土地の近隣に存在する基準地の標準価格に比べて、本件1土地に係る本件鑑定評価書で参照された取引事例4件の価額は著しく低廉であると指摘。また、本件2土地については、本件鑑定評価額で参照された事例の1件は売り急ぎの事例であることが認められるものの、その売り急ぎによる事情補正がなされていないうえ、この点に関する合理的な説明もされていないことを指摘した。これらの点を踏まえ裁判所は、本件鑑定評価書には問題点を指摘することができることから、本件鑑定評価額が時価であるとか本件鑑定評価額をもって評価通達では適切に評価できない特別の事情があるとは認められないと判断したうえで、納税者側の訴えを棄却する判決を下した。

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